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erc20和trc20转换(www.u2u.it)_股东会见闻录 | “谨慎”绿城要提高权益占比

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观点网 6月17日下午,绿城中国在杭州召开了股东周年大会。

据一位参与股东大会的投资者对观点新媒体透露,杭州西溪绿城大学二楼会议室内坐满了与会的股东。

绿城方面,则由公司董事会主席张亚东携行政总裁郭佳峰、董秘尚书臣等一众管理层出席。

2021年,在董事会主席张亚东以及总裁郭佳峰带领下,绿城中国度过了值得称道的一年。在艰难的行业环境下录得合约销售额3509亿元,完成全年目标的113%,实现了张亚东上任之初定下的三年业绩计划。

业绩方面,2021年绿城实现营业收入1002.4亿元,同比增长52.4%;股东应占利润为44.69亿元,同比增长17.7%;扣除永续债所占盈利后为32.55亿元,同比增长31.6%。

漂亮的成绩单,加上每股0.46元的分红、高达35%的派息率,让股东们感到非常满意,甚至现场有投资人将张亚东、郭佳峰这对搭档比作“刘邦”与“韩信”。

没有打算调整目标

相比于往年,今年绿城股东会审议环节变得十分简洁快速,开场、宣读议案、投票、收票一套流程结束。

随后,由管理层介绍经营情况,留出了更多时间与在场股东互动。而股东们也很珍惜这一机会,提出不少关切话题,其中涉及销售、投资、权益目标等。

从管理层的回答可以看出,过去三年业绩快速增长的绿城,开始变得“谨慎”起来。

早前的年度业绩会上,张亚东曾将2022-2025年称为绿城的起跑期,公司将2022年合同销售目标定为3300亿元。

然而,今年上半年,整个房地产行业却陷入了销售低谷。数据显示,1-5月,行业平均销售额下降幅度在50%,而Top10房企平均销售额下降幅度则为42%。所以,股东们对于绿城是否会调整原定目标十分关心。

对此,绿城管理层指出,今年前五月,公司自投项目和代建项目累计合约销售额为788亿元,同比下滑约39%,这个数字要好于Top10房企的平均下降幅度。

从绿城自身来看,目前销售情况已经触底反弹,5月自投口径销售为119亿,较4月环比增长21%。同时,去年12月杭州第三批集中供地中夺得的四宗地块已于日前开盘,预计6月会取得较好的销售成绩。

另外,绿城于今年第一批集中供地中夺得的地块,最早一批次预计8月就能开盘。

至于是否会调整全年销售目标,参会股东转述张亚东的话表示:“销售下滑是整个行业的问题,绿城无法独善其身。但如果下降,绿城肯定是下降最少的。”

张亚东续称,若是今年下半年行业销售回暖较好,公司有信心完成3300亿元销售目标。若销售回暖不佳,公司销售预计能完成3100亿元。

现在还不能下结论,不过绿城没有打算调整目标。

投地与权益占比

过去,拿地投拓一直是绿城的短板,不过在张亚东三顾茅庐请回郭佳峰后,这一情况似乎明显得到了好转。

因此,绿城今年投资计划也是股东们最为关心的话题之一。

对此,绿城也有着自己的考量。郭佳峰向现场股东表示,鉴于当前整个房产市场的不确定性很强,同时规模也不再是绿城的首要目标,故没有对新增货值制定具体指标,在投资上会更加聚焦区域、增加项目权益,以降低风险。

值得注意的是,2020年,绿城自投项目权益占比为55.61%,2021年权益占比进一步下降至54.46%,这一比率在Top20名房企中排倒数第一。

管理层方面对增加权益,举例子解释称:“拿50%权益的20块地与100%的10块地相比,哪个利润更高?笼统计算,还是拿10块地利润更高,因为省去了沟通成本。”

据悉,绿城今年上半年拿的19个项目,大都集中在杭州、北京这些深耕的城市。新增货值分布中,杭州占比51.4%、北京占比27.4%、其他地区占比21.2%。

同时,这部分项目的净利率均在8%以上,权益占比在85%以上,当年转化率60%以上,有着利润门槛更高、风险系数更低、权益占比更大的特点。

谈及投资,便不得不提负债。管理层认为,公司一定要利用合理的财务杠杆,才能够促进公司有更好的发展,否则仅仅用每年的利润作为发展资金,对公司是没有好处的。

截至2021年12月底,绿城中国现金短债比为1.7倍,净资产负债率53.5%,剔除预售账款后的资产负债率为70.3%,踩中一条红线。

据现场股东透露,绿城管理层强调其实只要财务投资严谨,今年底进入绿档并非做不到,但是公司内部讨论后,认为虽然当前比较疲软,比较低迷,却是绿城发展的一个机遇。

负债方面,作为黄档房企,绿城按照三道红线控制范围,今年年底负债增量控制总量在10%;另外存量部分,公司正不停的调结构,今年上半年境内外债已经提前置换了一批,不断把债期拉长。

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